Inheritance
相続した家や土地の、
次を決める
名義がそのまま、兄弟で共有、誰も住んでいない。
固定資産税だけ払い続けている——というご相談をよくいただきます。
何から手をつければいいのか、順番から整理しましょう。
相続登記には、
期限ができました
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。 不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。
そして重要なのは、2024年4月より前に起きた相続にもさかのぼって適用されることです。 この場合の期限は2027年3月31日です。 「何十年も前に親から相続したまま、名義を変えていない」という土地も対象になります。
※登記の手続きそのものは司法書士の業務です。当社は登記を代理できませんが、状況の整理と、司法書士のご紹介はできます。
何から始めるか
全部を一度に考えると動けなくなります。この順番で進めると整理できます。
- 1 いま誰の名義かを確認する 法務局で登記事項証明書を取れば分かります。ご本人でなくても、住所か地番が分かれば誰でも取得できます。まずここが出発点です。
- 2 相続人が誰かを確定させる 戸籍をたどって、法律上の相続人を確認します。想定していなかった相続人が出てくることもあります。
- 3 どうするかを話し合う 誰が引き継ぐのか、売るのか、そのまま置くのか。共有名義にしたままにすると、あとで動かせなくなります（次の項目をご覧ください）。
- 4 登記を済ませる 司法書士に依頼します。売却する場合も、名義を移してからでないと売れません。
- 5 売る／貸す／持ち続けるを決める ここから先が当社の役割です。いくらで売れるのか、持ち続けるといくらかかるのかを数字でお出しします。
共有名義のままは、
おすすめしません
「とりあえず兄弟3人の共有にしておこう」という判断は、その場では平和ですが、あとで行き詰まります。
共有の不動産を売るには、共有者全員の同意が必要です。 一人が反対すれば売れません。さらに時間が経つと、共有者の誰かが亡くなってその子どもたちに権利が移り、 会ったこともない親族と話し合わなければ売れない状態になります。 実際に「共有者が10人以上に増えて手がつけられない」というご相談があります。
分け方には、一人が引き継いで他の方に金銭を渡す方法や、売却してから代金を分ける方法があります。 どれが現実的かは、物件の価値と皆さまのご事情によります。
そのまま置いておくと、
かかり続けるもの
- 固定資産税・都市計画税
- 誰も住んでいなくても、毎年かかります。使っていない不動産のために払い続けている方が少なくありません。
- 管理の手間
- 草刈り、郵便物、換気。遠方にお住まいだと、行くだけで一日かかります。放置すると建物の傷みが早まります。
- 「特定空家」に指定された場合の負担
- 倒壊の危険や衛生上の問題があると市町村から判断された場合、固定資産税が住宅用地の軽減を受けられなくなることがあります。 結果として税額が上がります。行政から指導や勧告を受ける前に手を打つほうが負担が軽くて済みます。
- 近隣とのこと
- 越境した枝、崩れかけた塀、不審者の出入り。ご近所とのトラブルは、金額に換算できない負担になります。
※空き家そのものについては空き家の買取・売却で詳しくご説明しています。
税金のこと
相続した不動産を売ると、利益に対して譲渡所得税がかかることがあります。 ただし、負担を軽くする制度がいくつか用意されています。
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- 亡くなった方が住んでいた家を相続して売る場合、要件を満たせば利益から3,000万円まで控除できる制度があります。 ただし「相続の開始から3年を経過する年の12月31日まで」という期限や、耐震性・面積などの細かな要件があります。 知らずに期限を過ぎてしまう方が多い制度です。
- 取得費加算の特例
- 相続税を払った方が、一定期間内に売る場合、その相続税の一部を取得費に加算できる制度があります。こちらにも期限があります。
当社は税務の判断ができません。 使えるかどうか、いくら軽くなるかは税理士にご確認いただく必要があります。 当社ができるのは、「こういう制度があるので、売る前に確認してください」とお伝えすることと、 期限を逆算して売却の段取りを組むことです。必要でしたら税理士をご紹介します。
当社ができること、
できないこと
相続には、不動産会社が触れてはいけない領域があります。はっきりさせておきます。
できること
- いま誰の名義になっているかを一緒に確認する
- いくらで売れるかの査定（無料）
- 持ち続けた場合にかかる費用の試算
- 売却・買取・そのまま所有を並べて比べる
- 売る場合の段取りと、期限からの逆算
- 司法書士・税理士のご紹介
できないこと
- 相続登記の手続きを代理すること（司法書士の業務です）
- 相続税や譲渡所得税の計算・申告（税理士の業務です）
- 遺産分割の交渉に入ること（弁護士の業務です）
- 相続人の間の意見をまとめること
できないことをできると言う会社にはご注意ください。法律で決まっている線引きです。
よくあるご質問
何十年も名義を変えていません。いまさら大丈夫でしょうか？
珍しいことではありません。ただし2024年4月からの義務化はさかのぼって適用され、期限は2027年3月31日です。相続人が増えているほど手続きに時間がかかるので、早く着手するほど楽になります。まず登記事項証明書を取って、いまの名義を確認するところからです。一緒に確認できます。
兄弟と意見が合いません。
当社は間に入って意見をまとめることはできません（弁護士の業務です）。ただ「いくらになるか」という客観的な数字を出すことで、話が前に進むことはよくあります。感情の対立が、実は「いくらか分からない不安」から来ていることも多いためです。まず数字を出しましょう。
遠方に住んでいます。現地に行かずに進められますか？
ある程度は進められます。査定は住所と地番が分かれば机上でお出しできますし、書類のやり取りは郵送とメールでできます。ただし売買契約とお引き渡しの場面では、ご本人の確認が必要です。オンラインでのご相談も承っています。
建物が古くて価値がなさそうです。
建物に値段がつかなくても、土地の価値は残ります。解体して土地として売る、そのままの状態で売る、当社が買い取る——それぞれの手取り額を並べて比べられます。解体費をかけたほうが手取りが増えるのか減るのかは、計算してみないと分かりません。
相談したら、売らなければいけませんか？
なりません。「まだ決められない」「家族と相談したい」で終わって構いません。相続は決断に時間がかかるものです。ただし登記の期限と税の特例の期限だけは、待ってくれません。そこはお伝えします。
Contact
まず、状況を
整理しませんか。
何も決まっていない段階で構いません。
「どこから手をつければいいか分からない」というご相談がいちばん多いです。
- ご相談・査定は無料です
- 売らないという結論でも構いません
- ご家族に知られたくない場合もご配慮します